以房抵债购房人能否对抗执行?

发布时间:2022-01-21    浏览:73次   

裁判要旨

在符合条件情况下,以房抵债后,原债权人作为购房人和普通购房者一样,享有物权期待权。当涉案房屋存在物权期待权、建设工程价款优先受偿权、不动产抵押权等权利时,按下列顺序确定权力顺位:

1,首先区分是房屋消费者的物权期待权还是一般不动产买受人的物权期待权。

2,在符合权利成立的构成要件时,各权利人之间的顺位:房屋消费者的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>一般不动产买受人的物权期待权>不动产抵押权。

最高院裁判要点

《执行异议和复议规定》第二十八条是第二十七条的例外情形,一般不动产买受人的物权期待权可以优先于担保物权,但不能优先于建设工程价款优先受偿权

案情简介

中建二局诉上海立天唐人投资集团有限公司、立天唐人公司建设工程施工合同纠纷一案,一审法院于2018年1月9日作出(2018)鲁民初6号民事裁定书,冻结被申请人立天唐人公司、上海立天唐人投资集团有限公司银行存款人民币408107791.97元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2018年1月11日,一审法院依据前述裁定办理了涉案房屋的查封手续。

2018年11月27日,一审法院作出(2018)鲁民初6号民事判决书,判决:一、立天唐人公司于判决生效之日起十日内支付中建二局工程款205695721.47元;二、立天唐人公司于判决生效之日起十日内支付中建二局欠付工程款利息(以17000万元为基数,自2017年11月30日起至2017年12月30日止,以20569.572147万元为基数,自2017年12月31日起至实际履行之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算);三、上海立天唐人投资集团有限公司对上述第一、二项承担连带付款责任;四、中建二局对章丘唐人中心项目工程折价或者拍卖的价款在欠付工程款及利息的范围内享有优先受偿权;五、驳回中建二局的其他诉讼请求。

该判决生效后,中建二局向一审法院申请强制执行。在执行期间,广电章丘分公司提出执行异议。2020年3月16日,一审法院作出(2020)鲁执异46号执行裁定书,认为广电章丘分公司在一审法院查封涉案房屋之前已签订《房屋抵债协议》及《商品房认购协议》,由立天唐人公司用其所有的案涉房产抵顶所欠部分工程款,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议,具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,而且广电章丘分公司已占有,案涉房产没有办理过户手续并非自身原因所致,其提出的异议符合上述司法解释规定,理由成立。因此,裁定中止对涉案房产的执行。中建二局不服该裁定,遂提起本案诉讼。

山东高院裁判

山东高院认为,本案争议的焦点问题是:广电章丘分公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中,广电章丘分公司提交的《章丘立天唐人中心有线电视双向布线系统合同书》《房屋抵款协议》《商品房认购协议》、工商银行业务回单、发票等证据,能够形成较为完整的证据链条,证明立天唐人公司与广电章丘分公司之间存在真实的施工合同关系,早在2015年就达成了以房抵顶工程款的合意,并且已经实际履行完毕。

《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,首先,广电章丘分公司与立天唐人公司于2015年7月27日签订的《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》约定了双方当事人名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付时间等内容,具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的商品房买卖合同的主要内容,故应当认定在人民法院查封之前广电章丘分公司与立天唐人公司已签订合法有效的书面买卖合同。其次,根据广电章丘分公司提供的证据及当事人陈述,其购买涉案房屋系立天唐人公司以此抵顶《章丘立天唐人中心有线电视双向布线系统合同书》工程款,根据立天唐人公司出具的收据及本案其他证据材料,应当认定广电章丘分公司已经付清了涉案购房款。结合提交的照片等证据以及涉案房产的实际情况,能够认定广电章丘分公司在人民法院查封前已经实际占有涉案房产,且对未办理过户登记不存在主观过错。因此,广电章丘分公司提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定,对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。

山东高院判决:驳回中建二局的诉讼请求。案件受理费30180元,由中建二局负担。

最高院裁判

最高人民法院认为,本案的焦点问题为:广电章丘分公司就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《执行异议和复议规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定作为第二十七条的例外,一般不动产买受人可以享有排除担保物权的优先权。但是,(2018)鲁民初6号生效判决已经确定中建二局对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》),建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权,中建二局有权对该房产折价或拍卖的价款优先受偿。虽然《批复》同时规定建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,但这一规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定,一般买受人不适用该处理规则。本案中,广电章丘分公司显然不属于消费者范畴,其享有的以物抵债的债权不足以对抗中建二局的建设工程价款优先受偿权。

判决如下:

一、撤销山东省高级人民法院(2020)鲁民初59号民事判决;

二、准许执行位于济南市章丘区脉泉路以西、铁道北路以北的D4-1**号房产。

一审案件受理费30180元、二审案件受理费30180元,均由山东广电网络有限公司章丘分公司负担。

本判决为终审判决。

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