在监狱中签订了房屋买卖合同可认定为无效合同吗

发布时间:2022-01-17    浏览:66次    律所:贵州唐德律师事务所    律师:白礼佐

贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔01民终6824号
上诉人(原审被告):赵治某(曾用名赵志发),男,xxxx年x月x日出生,汉族,住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人:白礼佐,贵州唐德律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):张某某,男,xxxx年x月x日出生,汉族,住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人:陈晓春,贵州元年律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张胜贤,贵州元年律师事务所实习律师。
原审第三人:张某礼,女,xxxx年x月x日出生,汉族,住贵州省贵阳市云岩区。
原审第三人:赵云某,男,xxxx年x月x日出生,汉族,住贵州省贵阳市云岩区。
原审第三人:贵阳市公共住宅投资建设(集团)有限公司,住所地贵州省贵阳市观山湖区**********。
法定代表人杨某峰。
委托诉讼代理人:穆桂英,女,xxxx年x月x日出生,汉族,该公司员工,住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人:单贵石,男,xxxx年x月x日出生,汉族,该公司员工,住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人赵治某与被上诉人张某某以及原审第三人张某礼、赵云某、贵阳市公共住宅投资建设(集团)有限公司(以下简称住投公司)房屋买卖合同纠纷一案,贵州省贵阳市云岩区人民法院于2017年4月25日作出(2016)黔0103民初7015号民事判决。上诉人赵治某不服该判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
赵治某上诉请求:一、撤销原判,改判驳回被上诉人张某某的一审诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原判决认定事实不清,适用法律错误。原审第三人张某礼、赵云某并非涉案房屋的所有权人,其无权与被上诉人签订《售房合同》,处分该房屋。张某礼、赵云某与被上诉人达成买卖房屋的合意后,恶意串通并虚构上诉人大哥因病就医急需用钱的事实,趁上诉人当时正在监狱服刑对外界情况一无所知,骗取上诉人在《售房合同》上签字。上诉人提交的原审第三人赵云某出具的《陈述》可以证明上述事实。根据合同法的相关规定,受到欺诈、胁迫订立的合同应属无效。因此,上诉人在受到欺骗的情况下在《售房合同》的签字应属无效。况且,被上诉人也未将购房款直接支付给上诉人。
被上诉人张某某答辩称,上诉人在本案合同上签字时虽然人身自由受到限制,但并不影响其处分民事权利。其所称受到欺诈并无证据证明。原判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
原审第三人张某礼陈述称,本案争议房屋虽然登记在上诉人名下,但实际是上诉人将其出卖给案外人后,答辩人又从案外人处购买取得,本案买卖合同并非无权处分。
原审第三人赵云某陈述称,其找上诉人在本案合同上签字时虚构了其父生病的事实。
原审第三人住投公司陈述称,其二审意见与一审一致,没有新的意见。
张某某向一审法院提起诉讼请求:一、依法确认原告与被告2002年7月24日签订的《售房合同》部分有效,并要求被告配合原告办理过户手续;二、依法确认原告享有位于贵阳市云岩区××楼××房屋66%的产权;三、诉讼费由被告承担。
一审法院查明,坐落于贵阳市云岩街******房屋原产权单位为贵阳市房地产管理局,房屋性质为公有住房。1994年,经贵阳市房改办批准,被告取得上述房屋66%的所有权,共有人原为贵阳市房地产管理局,现为贵阳市公共住宅投资建设(集团)有限公司。贵阳市房改办向被告出具的《按标准价出售公有住房审批表》中“遵守事项”一栏载明“一、职工以标准价购买公有住房,每户只能享受一次;二、以标准价购买公有住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限处分权和收益权;三、购房者自款付清之日起,已居住五年以上,方可进入房地产市场交易。出售时,原房屋产权单位有优先购买权。出售后增值的部分,按原购房款与当时平均成本的比例,与原产权单位分成;四、房屋需改建、扩建、改变结构或用途,以及房屋的分析、合并、原更名等变更,应征得产权单位同意后,提前十五天到当地房改办和产权管理部门申请办理审批手续;五、购房者必须遵守国家关于住房制度改革和房屋管理的有关规定;六、本审批表与产权证一起作为房屋部分产权的有效证件,缺一不可;七、本表应妥为保存,不得私自转让、涂改、添注。”。该房屋于1997年3月19日取得市直改字第032722号《房屋所有权证》,所有权人赵志发,所有权性质私产66%。
2002年7月24日甲方张某礼、赵云某与乙方张某某签订了《售房合同》,约定:“一、经甲、乙双方协商,甲方(张某礼及儿子赵云某)现将自己的房屋位于云岩街x号x楼x号,面积43.60平方米售给乙方(张某某),时间从2002年7月24日起生效。二、经双方协商该房屋售价为42000元……五、该房涉及到产权证户头不是本人名字,应由甲方负责负责找产权人赵志发签字生效。……甲方:赵云某、张某礼(520103710623283、520103491025284)乙方:张某某(520103610401565)中介人:徐本森产权人:赵志发2002年7月24日”。2002年7月25日张某礼出具《收条》载明:“今收到张某某卖房现金肆万贰仟元整。收款人:张某礼2002年7月24日证明人:徐本森2002年7月25日”。审理中,原告及被告张某礼均认可,张某礼在收到张某某的购房款42000元后即将房屋交付张某某使用至今。且各方当事人均认可合同签订时赵治某尚在监狱服刑。
一审法院认为,民事活动应当遵循诚实守信的原则。本案中,被告虽于1994年按照当时的房改政策取得本案争议房屋66%的所有权,由于其不享有房屋的100%所有权,其在出售房屋时应当征得共有人即本案第三人住投公司的同意,另一方面,住投公司虽在《售房合同》签订时并不知情,但是在本案审理中,其作为房屋共有权人明确表示放弃对本案争议房屋的优先购买权,且对房屋最终所有人为原告张某某或者被告赵治某均无异议,说明其对合同予以追认。其次,《售房合同》中甲方张某礼、赵云某虽无房屋处分权,但被告赵治某作为房屋所有人在合同上签字,即表示其对张某礼、赵云某出卖其房屋的行为予以认可。故原、被告及第三人张某礼于2002年7月24日签订的《售房合同》应为有效合同,双方应按照约定履行合同。对于原告张某某要求被告赵治某配合办理过户手续的主张,因该房尚未取得全产权,亦未取得上是准入许可资格,不具备办证过户登记条件,故对原告的该主张不予支持。至于被告赵治某辩称系被欺诈的主张,法院不予采信。对原告要求确认房屋66%产权的主张,我国实行不动产登记制度,根据《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力。“之规定,鉴于本案尚未发生转移登记,故对于原告要求享有66%的房屋所有权的请求,法院不予支持。据此,依照根据《中华人民共和国物权法》第九十四条:“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”第一百零一条:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”及《中华人民共和国合同法》第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”之规定,判决:一、原告张某某与被告赵治某、第三人赵云某、张某礼于2002年7月24日签订的《售房合同》有效;二、驳回原告张某某其余诉讼请求。案件受理费60元由被告赵治某负担。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外,二审中,上诉人赵治某向本院提交贵阳市中级人民法院(1996)筑法刑初字第126号刑事判决书以及贵州省宁谷监狱于2010年2月26日出具的赵治某的《释放证明书》,用以证明本案《售房合同》签订时上诉人正在监狱服刑,该合同系被欺骗签订。被上诉人张某某对该组证据材料的真实性无异议,但认为无法达到上诉人的证明目的。原审第三人张某礼、赵云某、住投公司对该组证据材料的真实性均无异议。
本院认为,本案中,虽然原审第三人张某礼、赵云某并非涉案房屋的所有权人,但是,在其于2002年7月24日与张某某签订的《售房合同》中,有享有该房屋66%所有权的上诉人赵治某的签字确认。在本案审理中,作为该房屋共有权人的住投公司也明确表示放弃对该房屋的优先购买权,且对房屋最终所有人为张某某或者赵治某无异议,因此,依照《中华人民共和国合同法》第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”的规定,本案《售房合同》在经房屋权利人追认后应属合法有效。
对于上诉人赵治某提出的其在《售房合同》上签字时系受到张某礼、赵云某与张某某恶意串通欺诈的上诉意见。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”以及第一百零九条:“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在。”的规定,上诉人赵治某对其该项主张依法负有举证证明的责任,并且其所提证据必须达到法定的可以排除合理怀疑的证明标准。虽然原审第三人赵云某二审中陈述其找上诉人在本案合同上签字时虚构了其父生病的事实,但是,在没有其他证据予以佐证的情况下,仅凭赵云某的个人陈述尚难以证明作为房屋买受人的张某某与其之间存在恶意串通对上诉人实施欺诈的行为。因此,因上诉人赵治某未能完成法定的举证责任,本院对其该项主张不予采信。
综上所述,原判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费60元,由上诉人赵治某负担。
本判决为终审判决。
审判长  彭伦禹
审判员  田 勇
审判员  刘 劼
二〇一七年十二月二十日
书记员  万炫兵

 

 

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