房屋被查封时已签购买合同支付定金合同是否有效

发布时间:2022-01-17    浏览:72次    律所:贵州唐德律师事务所    律师:申腾

 

贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔0102民初11203号
原告:袁某,女,1986年6月13日出生,汉族,住贵阳市观山湖区。
委托代理人:申腾,贵州唐德律师事务所律师(特别代理)。
委托代理人:张民藻,男,1986年6月27日出生,土家族,住址同上(特别代理)。
被告:冉某某,男,1990年5月5日出生,汉族,住贵阳市云岩区。
委托代理人:杨正平(特别代理)、龙宏(一般代理),贵州驰宇律师事务所律师。
第三人:贵州瑞都易家不动产经纪有限公司,地址在贵阳市南明区四方河路**山水黔城**团****。
法定代表人:彭晓莉,职务执行董事。
委托代理人:张宾,男,1980年6月9日出生,汉族,住贵阳市白云区(特别代理)。
第三人:彭某,女,1968年5月6日出生,汉族,住贵阳市云岩区。
原告袁某与被告冉某某、第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司、彭某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年11月23日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告袁某的委托代理人申腾、张民藻,被告冉某某的委托代理人杨正平、龙宏,第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司的委托代理人张宾,第三人彭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁某向本院提出诉讼请求,1、判令解除原告与被告及第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司于2017年9月14日签订的《房屋买卖合同》;2、判令被告返还原告购房首付款240000元、购房定金30000元;3、判令被告及第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司连带赔偿原告居间服务费19000元,并判令被告支付原告违约金33000元;4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由,2017年9月14日,原告经第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司中介与被告签订《房屋买卖合同》,约定由原告向被告购买位于本市山水黔城×组团×栋×单元×号房屋,购房价为660000元,购房定金30000元,首付款为240000元,余款通过银行按揭贷款方式支付。合同签订的当日,原告向被告支付了定金30000元,向第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司支付了居间服务费19000元。同年10月24日,原告向被告支付了购房首付款240000元。同日,原告与第三人彭某协助被告办理了房屋银行按揭贷款的结清手续。后因被告出售给原告的房屋被法院查封,导致双方不能办理过户手续,被告的行为已构成根本违约,并给原告造成了严重损失。为维护原告的合法权益,故原告向法院起诉。
被告冉某某辩称,被告同意原告的第一项和第二项诉讼请求,对于原告主张的居间服务费,因被告并无过错,故不同意承担。因原告的实际损失只有19000元,应按该款的30%计算违约金。原告主张按33000元计算违约金,被告认为过高,且依照法律规定,损失赔偿和违约金不能同时主张,请法院依法判决。
第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司辩称,第三人已完成了介绍原、被告签订购房合同的事务,后因合同签订后被告出售的房屋被查封,导致双方不能办理过户手续,对此第三人有一定责任,同意退还原告支付居间服务费19000元的30%。对原告要求退还全部居间服务费的主张,第三人不能同意,请法院依法判决。
第三人彭某辩称:第三人确与原告共同出资为被告结清了银行按揭贷款,原告的诉请与第三人无关,请法院依法判决。
本院经审理认定事实如下:位于贵阳市山水黔城×组团×号楼×单元×层×号,建筑面积为133.61平方米房屋一套,系被告冉某某通过银行按揭贷款的方式于2011年7月12日向贵州宏立城房地产开发有限公司购买,该房只办理了备案登记,尚未办理房屋产权证。2017年9月14日,原告袁某通过第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司中介,与被告签订《房屋买卖合同》,约定被告将上述房屋已660000元出售给原告,双方签订合同的同时,由原告向被告支付购房定金30000元。首付款为240000元,由原告于2017年10月1日前支付给被告。剩余购房款390000元,由原告通过银行贷款的方式支付,双方于银行审核通过的7个工作日内前往房管部门办理过户手续,原告在签订合同的同时,按房屋成交价的2%向第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司支付居间服务费19000元。因双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的,均应按该房屋成交价的5%向对方支付违约金。合同签订当日,原告向第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司支付了居间服务费19000元。并向被告支付了购房定金30000元。同年10月24日,原告又通过银行转账方式向被告支付了购房首付款240000元。同年10月23日,被告因与他人的债务纠纷,被本院裁定查封了被告出售给原告的上述房屋。因房屋被查封,导致被告不能办理产权证,也不能与原告办理产权过户登记。经双方协商未果,原告遂起诉来院,提出如前诉请。
上述事实,有当事人的陈述、原告提交的身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》收款收据、收据、银行转款凭证、交易明细、销售合同备案查询登记等证据在卷佐证,复经庭审质证核实,予以确认。
本院认为,本院认为依法成立的合同受法律保护。本案中,原、被告及第三人于2017年9月14日签订的《房屋买卖合同》,系三方当事人的真实意思表示,内容上也不违反国家法律。行政法规的禁止性规定,故系合法、有效的。合同签订后,原告已依约履行了向被告支付定金及首付款的义务,向第三人履行支付了居间服务费的义务。现因被告出售给原告的房屋,被人民法院依法查封,导致原告的合同目的不能实现。原告主张解除三方签订的上述合同并要求被告退还已支付的购房款及定金,对此被告也表示同意,本院予以支持。原告向第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司支付的居间服务费19000元,系合同解除后给原告造成的实际经济损失,应由被告赔偿原告。第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司表示可退还向原告收取的居间服务费19000元的30%即5700元,可从其自愿。剩余的13300元,应由被告赔偿原告。因三方签订合同时,涉案房屋并未被法院查封。原告主张第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司承担连带责任,没有相应的法律依据,不予支持。因造成合同不能履行的原因,系被告自身的原因造成的。原告主张被告违约并按照合同约定支付违约金,并无不妥。关于支付违约金的金额,因原告的实际损失只有19000元,被告主张依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定按实际损失的30%计算即5700元,并无不妥,予以支持。对于原告要求按合同金额的5%计算违约金的主张,因与上述法律规定不符,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
解除原告袁某与被告冉某某及第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司于2017年9月14日签订的《房屋买卖合同》。
被告冉某某于本判决书生效后十日内返还原告袁某购房款240000元、定金30000元并向原告袁某支付违约金5700元。
被告冉某某于本判决书生效后十日内赔偿原告袁某经济损失13300元。
第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司于本判决书生效后十日内返还原告袁某居间服务费5700元。
驳回原告袁某对本案的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6130元,减半收取3065元,保全费2120元,由被告冉某某承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
 
审判员 刘 军
二〇一八年一月八日
书记员 李成虎

 

 

来源于中国裁判文书网

 

 

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